Jozef Sowa / Shutterstock

Londra'da ev fiyatları haziran ayında% 0.6 düştü, İngiltere'nin resmi istatistik organına göre, ONS. Kulağa pek hoş gelmeyebilir, ancak fiyatların 7.5'un sonu ile 2009'un sonu arasında yıllık ortalama% 2017 oranında büyüdüğü yılları takip eder.

Londra'nın İngiltere'deki konut piyasasının dayanağı olduğu yıllar sonra, 2017'un sona ermesinden bu yana fiyatlar genel olarak değişmedi. Brexit'in Londra emlak piyasası üzerindeki etkisi üzerine çok fazla spekülasyon var, ancak bunu destekleyecek çok az veri var. İşyerinde görebildiğimiz, fiyatların zayıflamasına neden olan, ancak bazıları ulusal olarak karakter sahibi olan bazı faktörler olmuştur. düşük reel kazanç artışı - ve Londra'dan uzaktaki ilave iç göçler de dahil olmak üzere biraz daha yerel.

Ayrıca, Londra fiyatları güneydoğunun geri kalanına oranla arttığı için, Londra pazarının daha erken bir zamanda rahatlamasını beklemiş olabilirdik. Eğer öyleyse, son değişiklikler basitçe son yılların aşırı değerlenmesinin çözülmesi olabilir. Londra fiyatlarının, 475,000 £ ortalama fiyatla çok yüksek kaldığını hatırlamak önemlidir.

Aşağıda neler olduğunu açıklayan beş grafik bulunmaktadır.

1. Dalgalanma etkisi

İngiltere, ilk 1970'lerden bu yana yapılan art arda devirlerde dalgalanma etkisi olarak bilinen bir fenomen gördü. Ekonomik patlamalarda, ev fiyatları ilk olarak Londra ve Güneydoğu'da artma eğiliminde olmuş ve daha sonra kademeli olarak diğer bölgeler de artmıştır. Londra her zaman önünde kaldı, ancak yüzde farkı tipik olarak daha büyük olmadı.

Yukarıdaki grafiğin gösterdiği gibi, Londra’da fiyatlar ortalama olarak kuzeyde iki katına çıkmıştır (burada bölgesel sınırlar zaman içinde değişmediğinden karşılaştırma olarak kullanılan Yorkshire ve Humberside tarafından temsil edilmiştir). Göreceli değişikliklerin istisnası, tarihsel konumların henüz restore edilmemiş olduğu 1990'lerin ortasından bu yana olan dönemdir.

2. Gelir artışı

Bölgesel fiyatlardaki değişiklikler, düşük faiz oranları ve reel gelirlerdeki büyüme de dahil olmak üzere ulusal faktörlerden güçlü bir şekilde etkilenmektedir. Gerçek gelirlerin konut fiyatları üzerinde güçlü bir etkisi olduğunu biliyoruz. Genel bir kural olarak, gerçek gelirlerde% 1 artış, evlerde daha fazla ücret ödemeye yetebileceği için gerçek ev fiyatlarında% 2 artışa neden olur. Ve bu nedenle, genellikle döngü boyunca, ev fiyatları gelirlerden daha fazla oynaklık sergiler.

İngiltere’nin bağımsız mali denetçisi olan Bütçe Sorumluluğu Ofisi’nin (OBR), daha düşük verimliliğin düşük reel gelir artışına yol açtığını kabul ederek, ulusal konut fiyat tahminlerini azalttığının özellikle dikkat çekicidir. Örneğin, Mart 2016’ta, OBR nominal konut fiyatlarının 4.7’te% 2019; Mart 2018 tarafından, bu % 2.7% 'e düşürülmüş.

3. Arz, talep ve bölgesel modeller

Zayıf gelir artışı, Londra'nın neden daha zayıf bir ulusal konut ortamında faaliyet gösterdiğini açıklamaktadır, ancak bölgesel fiyat modelini açıklamamaktadır. Londra'da yüksek talep, arz kıtlığı ve iç göç kalıpları da rol oynamaktadır.

Bunun için, güneydoğuya daha yakından bakmak yardımcı olur - yani Londra'nın dış Londra'ya göre ve bir bütün olarak güneydoğuya göre. Kilit özellik şu anda fiziksel olarak birbirinden çok uzak olmayan alanlara bakıyoruz ve çoğu hareketin çok kısa mesafelerde gerçekleştiğini biliyoruz. 2014-15 İngilizce Konut AnketiHanehalkı reisinin 74 yaşının altında olduğu yer değiştirenlerin% 55'i, on milin altına taşındı ve% 24 bir milin altına taşındı.

Londra uzun süredir şehri terk etmekten çok şehirden ayrıldı. Gençleri cezbederken, Londra biraz daha büyük yaş gruplarını kaybeder. Bu kayıp, 2009'a kadar keskin bir şekilde düşüyordu, ancak daha sonra, özellikle 2016 ve 2017'te, 100,000 insanlarını aşmak için tekrar hızlandı.

Bu model genel olarak ev fiyatlarının gözlenen yolu ile tutarlıdır. Londra'dan ayrılan insanların yüksek bir kısmı güneydoğudaki başka bir yere gittiğinden, son iki yılda Londra'daki ev fiyatlarının Güneydoğu'ya oranla düşüşünü bekliyoruz ve durum böyle görünüyor.

4. Mülkiyet türleri tutarlı

Farklı emlak türleri (müstakil evler, yarı evler, teraslı evler ve daireler) için nispi fiyatlar, elbette fiyatlarda kesin farklılıklar olsa da, benzer şekilde yukarı ve aşağı gitmiştir. Hanehalkları yerler arasında hareket edebildiği gibi, benzer fiyat hareketlerine yol açan mülk türleri arasında yer alabilirler.

Bu nedenle bir sonraki tablo Londra iç ve dış bölgelerinde teraslı mülklerin fiyatları arasındaki farklara odaklanmaktadır. Londra’nın içersinde nispi fiyat düşüşleri olduğunu ve bunun da daha pahalı olan iç bölgelerden hanelerin taşınmasıyla tutarlı olduğunu belirtiyorlar.

5. Yatırım mülkleri

Bununla birlikte, göç akışları tüm hikaye değildir. Tedarik kıtlığı açısından açıklanması muhtemel fiyatlar da yoktur - güneydoğu da kıtlıklar çekmektedir. Ancak parasal çevre ve özellikle düşük faiz oranları ile ilgili başka bir açıklama yer almaktadır.

Londra'da konut, tüketim malları kadar yatırım kadar rolünden de büyük ölçüde etkilenir. Konut satın alma konusundaki yatırım nedenleri diğer alanlarda da önemlidir, ancak tartışmalı olarak, Londra'nın kendine has özellikleri vardır ve Londra'daki fiyatlar, faiz oranlarındaki değişikliklere diğer yerlerdekinden daha fazla cevap vermektedir. Bu nedenle, ekonomideki faiz oranları giderek arttıkça, ilk grafikte görülen tarihsel kalıpların bir kısmını geri almaya başlayarak Londra'nın diğer bölgelerden daha güçlü bir şekilde etkilenmesi ihtimali vardır.

Yine de, düşen ev fiyatlarının tüm konuşmaları için, Londra'daki bir dairenin bile ortalama fiyatının olduğunu unutmamalıyız. £ 400,000'in üzerinde hala iyi. Güneydoğudaki bir dairenin ortalama fiyatı, 200,000 £ 'ya yakın - ve bu bile, önemli bir ek destek almadan ilk potansiyel alıcıların kaynaklarının ötesinde. Bu nedenle, gördüğümüz fiyat düşüşlerinin ilk kez alıcılar için önemli bir faydası olması muhtemel değildir. En azından şu ana kadar gerçekleşen ölçekte, düşüş sadece mevcut sahipler için mütevazı sermaye kayıpları anlamına geliyor.

Yazar hakkında

Geoff Meen, Uygulamalı Ekonomi Profesörü, Reading Üniversitesi

Bu makale şu adresten yeniden yayınlandı: Konuşma Creative Commons lisansı altında. Okumak Orijinal makale.

İlgili Kitaplar

at InnerSelf Pazarı ve Amazon